【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】DTZ戴德梁行回顧2011年上半年上海地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，並對(duì)未來市場(chǎng)趨勢(shì)作出展望。DTZ戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理劉小華指出，隨著住宅市場(chǎng)受到政府嚴(yán)厲調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)因而獲得了更多投資者的關(guān)注，特別是寫字樓方面；同時(shí)，發(fā)展商對(duì)商舖及工業(yè)地產(chǎn)的興趣亦已提高。

2011年上半年上海的寫字樓市場(chǎng)持續(xù)活躍，第2季度上海市甲級(jí)寫字樓租金達(dá)到每天每平方米人民幣7.83元，與2010年第2季度相比，同比上漲15.1%。從宏觀經(jīng)濟(jì)面來看，2011年上海將著力打造國際金融中心的形象，加之中國經(jīng)濟(jì)的日趨繁榮，這些利好因素將進(jìn)一步推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的需求，唯下半年甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)增加，預(yù)料租金將呈現(xiàn)小幅上漲的趨勢(shì)。

租金的上升也帶動(dòng)了寫字樓的成交。據(jù)DTZ戴德梁行寫字樓部統(tǒng)計(jì)，2011年1至6月，上海市寫字樓成交面積達(dá)953,400平方米，同比上升35%；成交均價(jià)每平方米逾25,000元，同比增長30%。

DTZ戴德梁行寫字樓部董事沈潔指出，中低端項(xiàng)目（單價(jià)每平方米30,000元以下）大多面積較小，總價(jià)較低，吸引一定量的從住宅投資轉(zhuǎn)向商用物業(yè)的投資者，佔(zhàn)上半年全市總成交量46%。上半年也出現(xiàn)了好些突出的高端寫字樓交易個(gè)案，其買家大多選擇整層購買的方式，自用為主，滿足其業(yè)務(wù)擴(kuò)張的辦公需求。近月上海環(huán)球金融中心67樓全層就以約每平方米82,000元的均價(jià)售予時(shí)裝品牌bread n butter，正是一例。

核心區(qū)域的高端項(xiàng)目除了品質(zhì)與綜合配套較佳之外，由於核心區(qū)域土地稀缺，加上景觀優(yōu)勢(shì)，紛紛讓投資者看到其中的收藏價(jià)值，因此在成交價(jià)格上屢創(chuàng)新高。以虹口區(qū)的中信廣場(chǎng)為例，成交價(jià)格衝破了每平方米70,000元的水平，可見高端寫字樓確實(shí)受到不少投資客的青睞，而高端寫字樓項(xiàng)目的連續(xù)成交，也推高了全市的均價(jià)。

商舖市場(chǎng)也同樣得到更多的投資者關(guān)注，據(jù)DTZ戴德梁行研究部的數(shù)據(jù)顯示，受惠於零售額的上升，第2季度上海市中心商圈的商舖租金已經(jīng)達(dá)到每平方米每天55.01元的水平，同比上漲5.56%。租金回報(bào)的增加，導(dǎo)致對(duì)於商舖的投資和開發(fā)興趣也在快速增長中。

戴德梁行研究部數(shù)據(jù)指出，2011年上半年上海的大宗商舖土地交易（單價(jià)1,000萬美元以上）的金額就已超過人民幣44億元，是去年同期成交額13.68億元的3倍以上，反映發(fā)展商看好商舖物業(yè)的前景。

DTZ戴德梁行投資部中國區(qū)聯(lián)席主管葉建成表示，近年來，隨著住宅市場(chǎng)受到調(diào)控，商舖市場(chǎng)因而獲得了更多投資者青睞，儘管商舖需要更長的培養(yǎng)周期，但收益也更加豐厚，例如上海的恆隆廣場(chǎng)的商舖租金收益自2006年的1.74億元上漲到2010年的5.13億元，以近乎年均30%的幅度增長，5年增長了3倍。目前市場(chǎng)上放售的商舖物業(yè)不算太多，投資者的選擇也較少，但基於零售市道和租金回報(bào)的良好因素，我們認(rèn)為2011年下半年會(huì)有更多商舖的交易產(chǎn)生。

DTZ戴德梁行華東區(qū)商舖部主管韋澤銘則認(rèn)為，未來綜合體、一站式購物中心的開發(fā)將會(huì)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。上海的外環(huán)外的未來供應(yīng)將以超大體量的主題型項(xiàng)目為主，且主要圍繞外環(huán)環(huán)線附近分布。

工業(yè)地產(chǎn)也在繼續(xù)回暖中。上半年，上海市工業(yè)地產(chǎn)依舊保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)，同時(shí)也吸引了投資基金對(duì)於工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步關(guān)注。工業(yè)市場(chǎng)需求正逐步向高端產(chǎn)業(yè)升級(jí)，高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)供應(yīng)緊張，第2季度的空置率僅為0.87%，接近滿租。隨著寫字樓租金上升，部分租戶亦搬至研發(fā)辦公樓。DTZ戴德梁行華東區(qū)工業(yè)部主管蘇智淵指出，在人民幣升值的預(yù)期下，外資工業(yè)投資基金日趨活躍。下半年，外資與國內(nèi)投資商會(huì)進(jìn)入一輪新的圈地?zé)岢保≌吧虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商或也加入其中，預(yù)計(jì)整體的平均租金水平會(huì)在今年的下半年有一定幅度的上漲。

在通脹預(yù)期、人民幣升值、城市發(fā)展提升的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，住宅市場(chǎng)中的「質(zhì)量升級(jí)」與「資產(chǎn)配置」型需求仍相對(duì)充裕。根據(jù)DTZ戴德梁行研究部的統(tǒng)計(jì)，4月至5月，上海高檔住宅成交量比前兩月大幅上升了219%，為107,634平方米。此番明顯的增長，主要來自第1季度各類政策出臺(tái)，拉長了購房者的決策周期，也延遲了發(fā)展商的推盤速度。購買需求在政策平緩的第2季度得到了恢復(fù)性反彈，同時(shí)，高檔住宅供應(yīng)量上升，帶動(dòng)成交價(jià)格增長。

DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)主管伍慧敏表示，在上海市不斷發(fā)展的前提下，高端住宅市場(chǎng)對(duì)境內(nèi)外高端置業(yè)者依然保持較高吸引力，而在銀根緊縮的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，發(fā)展商為尋求更多融資管道，兼併收購、股權(quán)投資、聯(lián)合競(jìng)標(biāo)、海外融資案例等將呈上升趨勢(shì)，在這種市況下，部分實(shí)力雄厚的大型房企或趁土地和項(xiàng)目較低價(jià)時(shí)，借機(jī)進(jìn)入全國其他市場(chǎng)，展開其全國性戰(zhàn)略布局。